《物权法》理论与实务
梁慧星
（2014年11月19日）
[主讲人简介]
梁慧星，中国著名民法学家，国务院学位委员会委员，中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员，《法学研究》杂志主编，中国社会科学院教授。主要著作包括独著：《民法》《民法总论》《中国民法经济法诸问题研究》《民法学判例与立法研究》《民法解释学》《裁判的方法》《法学学位论文写作方法》等。
[核心内容]
《物权法》颁布后，社会关于有形财产关系的基本规则得以确定。在该法颁布之前，老百姓买房不放心，担心之后的所有权问题；广大农民们则忧虑承包经营权、集体分割土地中的问题等，这些都是《物权法》需要解决的问题。另外，《物权法》也是对有形财产关系基本规则的完善。只有完善规则，社会才会安定，人民财产才能得到保护，社会主义市场经济才能持续发展，这是《物权法》的一个重要意义。当然，《物权法》颁布之后，关于财产、物权纠纷等案件也就有了明确的法律标准。
《物权法》中有一个非常重要的制度，即登记制度。现在各个地方都有房产登记机关和土地登记机关，土地登记由国土局负责，房屋登记由房产局负责。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生《物权法》上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。
《物权法》关于不动产登记还有一项重要的制度，叫做“不动产登记的权利推定效力”。《物权法》有一个特点，即“房随地走，地随房走”，强调“房地一体”，即强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体。但在司法实践中，由于土地和房屋在绝多数地方实行分别登记制度，造成两种权利在事实上的分离。物权有一条重要的原则：《物权法》定原则。《物权法》第5条规定：物权的种类和内容由法律规定。《物权法》定原则使社会物权关系明确，社会安定。除此之外，《物权法》中还有一个重要的原则——物权优先。
物权与债权不同。债权产生于合同，只在债权人和债务人之间发生效力，原则上债权人和债务人之间的债权关系不能对抗第三人。当事人双方订立合同，通过这样一个合同去损害国家利益、社会公众利益的情况比较少见。即使出现情况，《合同法》中也有相关规定，使其无效；刑法中也有诈骗罪、非法集资等相关条目进行规定。因此，从原则上来说，债权对社会、国家以及整体上的法律秩序影响不大。从《物权法》第14条和第15条的规定可知，所谓“区分原则”，是指区分原因行为和物权变动的生效时间和生效条件。作为原因行为的买卖合同，应当按照《合同法》的规定，自合同成立时生效；而作为物权变动的“标的物所有权移转”，应当按照本法规定办理“产权过户登记”，自记载于不动产登记簿之时生效。换言之，《物权法》规定“区分原则”的重要意义就在于，要纠正混淆“原因行为生效”和“物权变动生效”的错误做法和《担保法》的错误规定。在原因行为有效，因未办理登记而未发生物权变动的情形，应当执行原因行为。
[经典语录]
产权登记簿的记载由于社会生活的复杂性，总会出现和现实的权利状况不一致的情况，这个不一致有些是无意造成的，有些是有意造成的。
[主讲人简介]
梁慧星，中国著名民法学家，国务院学位委员会委员，中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员，《法学研究》杂志主编，中国社会科学院教授。主要著作包括独著：《民法》《民法总论》《中国民法经济法诸问题研究》《民法学判例与立法研究》《民法解释学》《裁判的方法》《法学学位论文写作方法》等。
