中国房地产市场发展趋势

王洪卫

（2010年12月14日）

[主讲人简介]

王洪卫 上海财经大学教授，博士，博士生导师。现任上海财经大学副校长、不动产研究所所长，兼任世界华人房地产学会常务理事、上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海市建设委员会科技委员、第13届亚洲房地产学会主席、上海基本建设优化学会常务副会长。主要研究方向：房地产经济、投资经济。出版专著《不动产金融论》、《中国住房金融资金筹集机制研究》等三部，主编《房地产经济学》、《房地产开发与经营》、《房地产营销》等教材六本，其中《房地产经济学》获上海市高校优秀教材二等奖。主持国家级、省部级课题20项，社会应用课题18项，其中上海市重大决策咨询课题《住房金融风险防范机制》获上海市人民政府决策咨询一等奖，《上海发展个人消费信贷研究》获二等奖。被评为财政部跨世纪学科带头人、上海市曙光计划青年学者。

[核心内容]

一个国家、一个地区总有产业安全。房地产安全已成为国家安全的重要组成部分。中国房地产业——现在主要是房地产开发业，在未来的十年仍然是支柱产业。从对正负效益的考察来看，中国的房地产目前还是正效益，但是正在向负效益转化。，如果要靠消费拉动经济发展，就还得靠房地产。尽管靠房地产拉动经济增长是不健康的。此外，房地产金融是二十一世纪世界金融发展的三大方向之一，而且是发展的主要方向。

从国际经验看，房地产周期分为长周期与短周期。长周期则分成两类。一类是以美国为代表的西方发达国家，它的土地是私有的，政府仅仅是规定了规划好的土地的用途，所以它的土地是充分竞争的。我们国家的土地供应是没有竞争，由一个层次、一家地产集团来供应土地。在土地垄断的国家和地区，房地产都有一个较长的大周期。这是长周期的另一类。这个长周期要到房地产供需基本平衡以后才结束。而我们的供需没有平衡，那房地产的价格就会跌下来一点又回上去。“供需没有平衡”，这句话也不一定对，这是相对于70%的城镇化率来说的。但是如果城市化慢一点——现在是要求三十年完成，如果要求五十年完成，那就平衡了。从长周期来看，我们还处于一个上升通道。

目前中国的土地储备不完善，破坏了房地产市场的自由竞争。我们的土地储备是跟北欧学的，但是北欧大部分国家的土地储备都是有比例的，一般不超过百分之五——房地产价格高的时候政府把储备不到百分之五的土地抛向市场，房地产价格低下来的时候政府又把土地收进来，收的量不会很大，一般不超过百分之五，而我们土地储备百分之百是政府的土地储备，这不叫一个市场。

处理土地问题，要建立有效的土地竞争机制，第一，明确立法，规划土地用途，促进土地市场合理竞争。第二，允许国有控股土地公司或土地集团进行跨区域经营。第三，逐步开发企业或个人养地机制，推动土地资源合理配置、长效利用。

总地来说，房地产财产税有两大趋势：第一个方向是房地产税收将引导中央、地方在房地产利益分配格局上的调整。第二个方向是房地产税收征收重点应从土地领域、开发领域向流通、保有环节转移。房地产税收调整的两大方向必须明确。

[经典语录]

房地产税收不能两头都收，收了财产税，在开发领域、土地领域就应该减税，整个房地产税收应该是平衡的，政府不能够太贪婪。